Meubelen of leeg verhuren… het klinkt als zo’n “kleine keuze”, maar eerlijk : dit is eentje die je cashflow, je stressniveau én je belastingplaatje compleet kan veranderen. En ja, ik heb investeerders gezien die door deze beslissing letterlijk honderden euro’s per maand extra pakten… of juist maandenlang gezeur kregen met huurders en kapotte stoelen.
Als je midden in een verbouwing zit of nog twijfelt over afwerking, check dan ook eens https://poterie-construction.fr – gewoon als extra inspiratie over hoe je een woning “verhuurbaar” maakt zonder meteen te overdrijven met luxe.
Het korte antwoord ? Gemeubileerd verhuur levert vaak meer huur op, maar vraagt ook meer werk en je hebt sneller slijtage. Leeg verhuren is meestal rustiger, stabieler en “hands-off”, maar je huurprijs ligt vaak lager. Dus de vraag is niet “wat is beter ?”, maar : wat past bij jouw profiel en doel ?
In dit artikel ga ik je helpen kiezen. Niet met vage theorie, maar met echte scenario’s, simpele rekenregels en een paar “oeps”-fouten die je liever niet zelf ontdekt.
Gemeubileerd vs leeg : wat betekent het nou echt in de praktijk ?
Oké, even heel concreet.
Leeg verhuren betekent meestal : de woning is “kaal”, maar wél netjes. Denk aan vloer, muren, keuken, badkamer. De huurder regelt zelf z’n bank, bed, tafel, gordijnen, alles.
Gemeubileerd verhuren betekent : de huurder kan er in principe met een koffer in. Bed, kast, bank, eettafel, verlichting… en vaak ook spullen zoals een stofzuiger of magnetron. Dat laatste klinkt klein, maar geloof me : die details maken het verschil tussen “wow handig” en “waarom is dit zo’n rommelhuis ?”
En ja : gemeubileerd verhuur wordt vaak gekozen omdat je meer huur kunt vragen. Maar er zit altijd een “maar” aan vast.
De grootste misvatting : “gemeubileerd is altijd winstgevender”
Ik ga het gewoon zeggen : dat klopt niet altijd.
Gemeubileerd verhuren kan je huurprijs omhoog trekken, maar je krijgt er ook kosten bij die mensen graag vergeten :
- Aanschaf meubels (duh)
- Vervanging (stoelen gaan kapot, matrassen worden vies, banken krijgen vlekken…)
- Meer wissels (huurders blijven soms korter)
- Meer beheer (sleutels, check-ins, schade, discussies)
Leeg verhuren voelt soms “saai”, maar saai is in vastgoed vaak gewoon… heerlijk winstgevend. Minder gedoe, minder onverwachte kosten, en huurders blijven gemiddeld langer.
Dus : wil je maximaal rendement of wil je maximale rust ? Of iets ertussen ?
Wat levert gemeubileerd verhuren extra op (en wat kost het echt)?
Laat me een simpel voorbeeld geven, zonder te doen alsof we alles exact kunnen voorspellen.
Stel je hebt een appartement dat leeg verhuurd €1.050 per maand zou doen.
Gemeubileerd kun je misschien naar €1.200 tot €1.300. Klinkt top : +€150 tot +€250 per maand.
Maar… dan komt het echte lijstje :
- Meubelpakket: reken grofweg €3.000 tot €8.000 afhankelijk van grootte en smaak
- Slijtage & vervanging: gemiddeld gaat er elk jaar wel iets sneuvelen (een stoel, een lamp, een kapotte lattenbodem…)
- Extra beheer: zelfs als je het uitbesteedt, kost dat geld
- Leegstandrisico: als je doelgroep smaller is, kan het soms langer duren
En dan heb ik het nog niet eens over de mentale kosten. Want eerlijk : als je na je werk nog 3 berichten krijgt over “de wasmachine maakt een raar geluid”, dan voel je ineens hoe “passief” vastgoed echt is 😅
Leeg verhuren : waarom het vaak slimmer is dan mensen denken
Leeg verhuren heeft één groot voordeel dat je niet in Excel ziet : stabiliteit.
Lege verhuur trekt vaak huurders aan die “settelen”:
- stellen
- gezinnen
- mensen die in de buurt werken en lang willen blijven
En als iemand z’n eigen meubels heeft neergezet, gordijnen heeft opgehangen, z’n tv heeft gemonteerd… dan gaan ze minder snel weg. Dat is gewoon menselijk.
Resultaat : minder wissels, minder leegstand, minder gedoe.
Als jouw doel is : een rustig portfolio bouwen, dan is leeg verhuren echt een sterke basis. Misschien niet sexy, maar wel effectief.
Kies op basis van je doel : wat wil jij precies bereiken ?
Dit is de kern. Want “meer verdienen” kan verschillende dingen betekenen.
Doel 1: maximale maandelijkse cashflow
Als je nu vooral denkt : ik wil elke maand zoveel mogelijk overhouden, dan ga je vaak richting gemeubileerd.
Maar alleen als :
- de locatie erom vraagt (denk aan plekken met veel starters, expats, tijdelijke huurders)
- je woning geschikt is (niet te klein, niet te gammel)
- je bereid bent om wat meer te managen
Mijn mening ? Gemeubileerd is cashflow met een gebruiksaanwijzing. Als je het half doet, krijg je half resultaat… of dubbel gezeik.
Doel 2: zo weinig mogelijk gedoe (en toch goed rendement)
Dan is leeg verhuren vaak de beste keuze.
Je maakt het netjes, degelijk, neutraal. Klaar. Geen designbank die na 6 maanden “opeens” doorgezakt is. Geen discussie over ontbrekende vorken (ja, dat gebeurt echt).
Als jij al druk bent met werk, kinderen, of je hebt gewoon geen zin in gedoe : ga leeg. Echt.
Doel 3: waarde opbouwen op lange termijn (vermogen & rust)
Ook hier wint leeg verhuren vaak.
Waarom ? Omdat je minder verloop hebt, minder schade, minder onverwachte kosten. En je kunt je tijd gebruiken om je volgende deal te zoeken, in plaats van een nieuwe IKEA-lijst te maken.
Het klinkt misschien simpel, maar veel investeerders verliezen geld door “druk zijn met kleine dingen”.
Kies op basis van je profiel : wie ben jij als investeerder ?
Oké, even een beetje confronterend misschien, maar dit helpt écht.
Profiel A: jij bent een doener (en je vindt het stiekem leuk)
Als jij energie krijgt van :
- een woning mooi stylen
- foto’s maken die knallen
- optimaliseren tot op het kussen
…dan kan gemeubileerd super goed bij je passen.
Maar doe het dan ook goed. Geen “mix van oud en goedkoop” waar alles net niet bij elkaar past. Dat voelt meteen rommelig. Huurders voelen dat ook.
Profiel B: jij wil vooral rust en voorspelbaarheid
Dan is leeg verhuren jouw vriend.
Je wil huurders die blijven. Die hun eigen spullen hebben. Die niet elke maand iets “kleins” melden. En ja, die bestaan.
Als jij liever 1 keer per jaar een check doet en verder door met je leven : leeg verhuren.
Profiel C: jij zit in de groeifase (meerdere panden opbouwen)
Dit is een interessante.
Veel mensen denken : “ik ga gemeubileerd, want meer rendement, sneller groeien.”
Maar in de groeifase is je grootste vijand vaak : tijdlekken.
Dus als gemeubileerd jou 10 uur per maand extra kost, dan kan dat je groei juist vertragen. Soms is minder rendement per pand alsnog beter, omdat je sneller kunt opschalen.
Persoonlijk vind ik dit één van de meest onderschatte punten.
De snelle rekentest : wanneer is gemeubileerd het waard ?
Ik hou van simpele regels. Dit is er eentje die ik vaak gebruik :
Gemeubileerd is interessant als het je minimaal 10% tot 20% extra huur oplevert tegenover leeg, zonder dat je leegstand en beheer explodeert.
Dus stel :
- Leeg : €1.000
- Gemeubileerd : €1.100 tot €1.200
Dan zit je in de “kan interessant zijn”-zone.
Maar als het verschil maar €50 is ? Dan zou ik zeggen : niet doen. Want die €50 verdwijnt in no time door een kapotte stoel, een extra schoonmaak, of een maandje leegstand.
De grootste fouten (die ik echt vaak zie)
Even een lijstje waar je geld mee bespaart. Graag gedaan 😄
- Te duur inrichten: een designbank is leuk, tot iemand er rode wijn op morst
- Te goedkoop inrichten: goedkoop voelt goedkoop, en je trekt vaak ook “goedkope energie” aan
- Geen neutrale stijl: knalroze muren ? Leuk voor Instagram, minder voor verhuur
- Geen buffer rekenen: gemeubileerd heeft sneller onverwachte kosten
- Verkeerde doelgroep: een gezinswoning gemeubileerd aanbieden kan je juist huurders kosten
En eentje die pijn doet : denken dat je “later wel meubels koopt”. Dan ga je last-minute stressen, koop je random spullen, en eindig je met een woning die nét niet klopt.
Wat zou ik kiezen ? (Mijn eerlijke mening)
Als ik één woning heb, weinig tijd, en ik wil rust : leeg verhuren. Punt.
Als ik in een markt zit waar gemeubileerd echt gevraagd wordt, en ik wil cashflow pushen : gemeubileerd, maar dan strak geregeld. Met een duidelijke inventarislijst, degelijke spullen, en liefst een beheerplan.
En als ik twijfel ? Dan kies ik meestal voor leeg. Omdat leeg verhuren je minder “operationele rompslomp” geeft. En vastgoed is al spannend genoeg, toch ?
Mini-checklist : zo hak je de knoop door in 5 minuten
Beantwoord deze eerlijk :
- Wil ik maximale cashflow of maximale rust ?
- Heb ik tijd (of iemand) voor extra beheer ?
- Is mijn doelgroep tijdelijk of langblijvend ?
- Is het huurverschil minimaal 10% hoger gemeubileerd ?
- Kan ik meubels slim inkopen zonder te overdrijven ?
Als je 3x “cashflow + tijd + tijdelijk” antwoordt : ga gemeubileerd.
Als je 3x “rust + weinig tijd + langblijvend” antwoordt : ga leeg.
Conclusie : je wint niet met meubels, je wint met de juiste strategie
Gemeubileerd of leeg verhuren is geen “goed of fout”. Het is een strategische keuze.
Gemeubileerd kan meer opleveren, maar vraagt meer beheer en je moet het netjes doen.
Leeg is vaak stabieler, rustiger en makkelijker schaalbaar, zeker als je een portfolio wil bouwen zonder dat je leven één grote WhatsApp-klantenservice wordt.
Dus… wat past bij jou ? Ben jij iemand die graag optimaliseert tot op het servies, of wil je gewoon een solide investering die rustig draait ?
Welke keuze je ook maakt : maak ‘m bewust. En reken even. Dat ene kwartiertje rekenen bespaart je soms maanden frustratie. Echt.